Zákon o realitním zprostředkování 39/2020: kompletní průvodce pro makléře 2026

Rychlá odpověď v praxi

Zákon 39/2020 Sb. zavedl vázanou živnost, povinné pojištění odpovědnosti (min. 1 750 000 Kč / případ), písemnou smlouvu se zprostředkovatelem a přísná pravidla pro úschovu klientských peněz. Porušení hrozí pokutou až 1 000 000 Kč od živnostenského úřadu nebo MMR.

Pro realitního makléře je téma zákon o realitním zprostředkování 39/2020 důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

co zákon 39/2020 přinesl a na koho se vztahuje

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Realitní zprostředkování je od 2020 vázaná živnost — bez dokladu o způsobilosti nelze legálně podnikat.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Definice: realitní zprostředkování, zprostředkovatel, realitní smlouva (§ 2 RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Smlouva o zprostředkování musí být písemná, bez toho nevzniká nárok na provizi.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Klíčové povinnosti zprostředkovatele: písemná smlouva, informační povinnost, výpis z katastru (§ 9, § 10, § 12 RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Úschova klientských peněz podléhá přísným pravidlům § 4 RealZ — oddělený účet povinný.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Úschova peněžních prostředků: pravidla a oddělený účet (§ 4 RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Pokuty za porušení ukládá živnostenský úřad nebo MMR, max. 1 000 000 Kč.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Povinné pojištění odpovědnosti: limity a výjimky (§ 7 RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Realitní zprostředkování je od 2020 vázaná živnost — bez dokladu o způsobilosti nelze legálně podnikat.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Sankce za porušení: přestupky, pokuty až 1 000 000 Kč (§ 21 RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Smlouva o zprostředkování musí být písemná, bez toho nevzniká nárok na provizi.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 2 písm. c), d) zákona č. 39/2020 Sb. (RealZ)
• § 4 RealZ (úschova)
• § 7 RealZ (pojištění)
• § 9 RealZ (smlouva)
• § 12 RealZ (informační povinnost)
• § 21 RealZ (přestupky a pokuty)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Kapitola „Realitní zprostředkování" (část 48)
• Kapitola „Povinné pojištění odpovědnosti" (část 13)
• Kapitola „Sankce za porušení" (část 12)

Související čtení

• Vázaná živnost realitní zprostředkování: jak splnit odbornou způsobilost

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu zákon o realitním zprostředkování 39/2020 je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.