Vázaná živnost realitní zprostředkování: jak splnit odbornou způsobilost

Rychlá odpověď v praxi

Zákon připouští 4 cesty: magisterský titul v právu, ekonomii nebo stavebnictví; jiný vysokoškolský titul s rokem praxe a kurzem na akreditovaném ústavu; maturitu (nebo VOŠ či VŠ) se 3 lety praxe; nebo zkoušku profesní kvalifikace Realitní zprostředkovatel. Živnost se ohlašuje na libovolném živnostenském úřadě za 1 000 Kč. Bez dokladu způsobilosti oprávnění nevznikne.

Pro realitního makléře je téma vázaná živnost realitní zprostředkování odborná způsobilost důležité ze dvou důvodů. Bez oprávnění nesmí zprostředkovávat vůbec a riskuje pokutu až 750 000 Kč. A klient, který zjistí, že smlouvu o zprostředkování uzavřel s někým bez oprávnění, má v ruce argument, se kterým se špatně vyjednává o provizi.

4 zákonné cesty k živnostenskému oprávnění

Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování přesunul realitní zprostředkování mezi živnosti vázané a do přílohy č. 2 živnostenského zákona vložil čtyři alternativní podmínky odborné způsobilosti:

• A. vysokoškolské vzdělání v magisterském programu v oblasti práva, ekonomie (se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod) nebo stavebnictví (stavitelství, příprava a realizace staveb);
• B. vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe v oboru a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu;
• C. vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru;
• D. profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb., tedy osvědčení ze zkoušky.

Stačí splnit jednu. Na živnostenský úřad nesete doklad k té cestě, kterou splňujete: diplom, diplom plus potvrzení praxe a kurzu, maturitní vysvědčení plus doklady o praxi, nebo osvědčení o získání profesní kvalifikace.

Proč je realitní zprostředkování vázaná (ne volná) živnost — historický kontext

Do 2. března 2020 stačila živnost volná. Kdokoliv s čistým rejstříkem mohl druhý den prodávat byty. Zákon o realitním zprostředkování nabyl účinnosti 3. března 2020 a kromě povinného pojištění, pravidel pro úschovy a informační povinnosti zavedl i odbornou způsobilost jako podmínku živnosti.

Podnikatel, který zprostředkovával už před účinností zákona, musel do 12 měsíců ohlásit vázanou živnost a doložit způsobilost, jinak mu oprávnění zaniklo (§ 25 bod 1 zákona č. 39/2020 Sb.); evidenci osob podle § 7 odst. 6 ŽZ musel zavést do 2 let. Fyzická osoba bez způsobilosti mohla podle § 23 bodu 3 zákona pokračovat jen na základě písemné smlouvy s realitním zprostředkovatelem a jeho jménem, a to nejdéle do 31. prosince 2021. Od roku 2022 tato výjimka neexistuje. Kdo dnes zprostředkovává na vlastní IČO bez vázané živnosti, podniká neoprávněně.

Cesta A: magisterský titul v právu, ekonomii, stavebnictví

Nejjednodušší doklad. Úřadu předložíte diplom a dodatek k diplomu, ze kterého je zřejmá oblast vzdělávání. Zákon vyjmenovává právo, ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod, a stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb. Obdobné vysokoškolské vzdělání získané před zavedením oblastí vzdělávání se uznává také.

Praxe se u této cesty nevyžaduje. Titul z jiného oboru (pedagogika, filozofie, IT) sem nespadá a musíte hledat jinde.

Cesta B: bakalářský titul + 1 rok praxe + mezinárodně uznaný kurz (MRE)

Tato cesta míří na absolventy jiných vysokých škol. Potřebujete tři věci najednou: bakalářský titul v libovolném oboru, rok praxe v realitním zprostředkování a absolvovaný kurz se zaměřením na nemovitosti na státem akreditovaném ústavu. V praxi jde o programy typu MRE (Master of Real Estate) nebo obdobné kurzy vysokých škol.

Praxe se dokládá smlouvami, fakturami, potvrzením zaměstnavatele nebo kanceláře. Rok praxe před ukončením studia se počítá také, pokud ho doložíte. Náklad na kurz obvykle převyšuje cenu zkoušky profesní kvalifikace několikanásobně, proto tuto cestu volí hlavně ti, kdo kurz už mají.

Cesta C: maturita + 3 roky praxe v oboru

Nejčastější cesta zkušených makléřů. Maturita, VOŠ nebo jakákoliv VŠ plus 3 roky praxe v oboru. Háček je v dokazování. Úřad chce vidět, že jste realitní zprostředkování vykonávali: pracovní smlouvu s náplní práce, smlouvu o spolupráci s kanceláří a faktury, výpis z rejstříku s dřívější volnou živností a doklady o zakázkách.

Provize vyplácené „na ruku", dohody o provedení práce na administrativu nebo práce pod cizím jménem bez smlouvy praxi neprokazují. Kdo u kanceláře pracoval bez papírů, obvykle 3 roky doložit nedokáže a končí u cesty D.

Pro osoby, jejichž prostřednictvím kancelář činnost vykonává (zaměstnanci, spolupracující makléři), platí mírnější příloha č. 5 ŽZ: stejný titul, nebo vzdělání s maturitou a 1 rok praxe, nebo profesní kvalifikace. Kancelář za ně odpovídá a vede evidenci.

Cesta D: certifikační zkouška (obsah, akreditovaná místa, cena, frekvence termínů)

Zkouška profesní kvalifikace Realitní zprostředkovatel, kód 66-042-M, je jediná cesta bez titulu a bez doložitelné praxe. Zájemcem může být každý, komu je 18 let a má základní vzdělání. Doklady o vzdělání ani praxi se nepředkládají.

Obsah určuje hodnoticí standard platný od 20. 5. 2025 (starší materiály včetně informačního letáku ministerstva popisují neplatnou revizi s 24 otázkami). Pět odborných způsobilostí:

1. právní úprava: zákon o realitním zprostředkování, občanský zákoník, převod družstevního podílu, katastr, stavební zákon, daně, průkaz energetické náročnosti, AML;
2. technický stav nemovité věci: čtení výkresu, posouzení stavu z fotografií, vady, konstrukce, prohlídka;
3. marketingové nástroje;
4. činnost zprostředkovatele: vyhledání nabídky, výpis z katastru, analýza, obchodní jednání, smlouva o zprostředkování, úschova, věcná břemena, exekuce, insolvence, dělení pozemku, etické dilema;
5. nabídková cena a financování: hypotéky, sazby, cenové mapy, zástavní právo jiné banky.

Průběh: písemný test s 28 otázkami (3 možnosti, 30 minut, hranice 23 správných a aspoň 2 ze 4 v každém kritériu), pak ústní a praktická část s vylosovanou modelovou situací (klient kupuje, prodává, prodává družstevní podíl, pronajímá), výkresem, 10 fotografiemi, výpisem z katastru a etickou případovou studií. Celkem 3 až 4 hodiny před komisí dvou autorizovaných osob, nejvýš 4 uchazeči na termín. Kdo neuspěje v jedné části, opakuje celou zkoušku; počet pokusů zákon neomezuje.

Místa a termíny: zkoušet smí jen autorizovaná osoba s autorizací Ministerstva pro místní rozvoj, seznam vede Národní soustava kvalifikací. Většina zkoušejících sídlí v Praze. Dr. Bacon (Právo pro makléře, s.r.o.) zkouší v Hradci Králové; příprava probíhá online a kopíruje hodnoticí standard. Podrobnosti, termíny a ceník najdete na stránce zkoušky realitního zprostředkovatele.

Lhůty: přihlášku posíláte autorizované osobě, pozvánku dostanete do 21 dnů, zkouška se koná do 3 měsíců od přihlášky. Úhrada je splatná nejpozději 7 dnů před zkouškou. Výsledek a osvědčení obdržíte do 5 dnů. Osvědčení je veřejná listina a platí bez časového omezení.

Cena: trh se pohybuje od zhruba 6 000 do 7 500 Kč bez DPH za samotnou zkoušku, rekvalifikační kurzy se zkouškou stojí přes 25 000 Kč. U autorizované osoby je zkouška hrazena přímo jí, ne ministerstvu.

Odpovědný zástupce pro s.r.o. — specifika a evidence osob (§ 7 odst. 6 ŽZ)

Právnická osoba odbornou způsobilost sama splnit nemůže. Vázanou živnost získá jen přes odpovědného zástupce, tedy fyzickou osobu, která některou ze čtyř cest splňuje a je s firmou ve smluvním vztahu (§ 11 ŽZ). Odpovědný zástupce může tuto funkci vykonávat nejvýše pro 4 podnikatele.

Vedle toho ukládá § 7 odst. 6 ŽZ každému podnikateli povinnost zajistit, aby činnosti uvedené v příloze č. 5 vykonávaly jen fyzické osoby splňující odbornou způsobilost, a vést o nich evidenci s doklady. Kancelář si tedy nemůže pomoci tím, že způsobilost má jen jednatel. Každý makléř, který pro ni jedná s klienty, musí být v evidenci s dokladem: diplomem, potvrzením praxe, nebo osvědčením ze zkoušky. Porušení je přestupek s pokutou až 100 000 Kč.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• Příloha č. 2 ŽZ (podmínky odborné způsobilosti pro vázanou živnost Realitní zprostředkování)
• Příloha č. 5 ŽZ (způsobilost osob, jejichž prostřednictvím podnikatel činnost vykonává)
• § 6, § 7, § 8 a § 11 zákona č. 455/1991 Sb. (živnostenský zákon)
• § 7 odst. 6 ŽZ (evidence osob)
• § 61 odst. 3 písm. b) ŽZ (podnikání bez oprávnění, pokuta do 750 000 Kč) a § 62 odst. 1 písm. a) ŽZ (nezajištění způsobilých osob, pokuta do 100 000 Kč)
• § 23 bod 3 zákona č. 39/2020 Sb. (přechodné období do 31. 12. 2021)
• zákon č. 179/2006 Sb. a vyhláška č. 208/2007 Sb. (přihláška, pozvánka, průběh zkoušky, osvědčení)
• hodnoticí standard profesní kvalifikace Realitní zprostředkovatel 66-042-M, Národní soustava kvalifikací

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu vlastní situace. U sporných případů (uznání zahraničního vzdělání, praxe z jiného státu EU) je bezpečnější právní posouzení předem než dohadování na úřadě.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Kapitola „Živnostenské oprávnění" (část 6–7)
• Kapitola „Podmínky odborné způsobilosti" (část 7)
• Příprava na zkoušku profesní kvalifikace: drbacon.cz/zkouska

Související čtení

• Zákon o realitním zprostředkování 39/2020: kompletní průvodce pro makléře 2026
• Povinné pojištění odpovědnosti realitního makléře
• Fyzická osoba, nebo s.r.o.: jak podnikat jako realitní makléř

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Kdo způsobilost splňuje titulem nebo praxí, najde v kurzu Právo pro makléře postup, co přinést na úřad. Kdo ji nesplňuje, složí zkoušku profesní kvalifikace u nás v Hradci Králové: příprava online podle hodnoticího standardu, zkouška naživo před komisí, osvědčení bez expirace.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v akademii navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu vázaná živnost realitní zprostředkování odborná způsobilost je největší riziko v odkládání. Makléř, který léta pracuje pod kanceláří bez vlastního oprávnění, obvykle zjistí až při kontrole nebo sporu o provizi, že přechodné období skončilo v roce 2021. Bezpečnější postup je opačný: ověřit, kterou ze čtyř cest splňujete, doložit ji a živnost ohlásit. Kdo nesplňuje žádnou, má zkoušku, která trvá půl dne.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou situaci od té, ve které už má být u stolu specialista.