Realitní makléř vs. advokát: kde končí zprostředkování a začíná zakázaná právní služba (§ 52d)

Rychlá odpověď v praxi

Makléř nesmí soustavně za úplatu sepisovat smlouvy ani poskytovat právní rady — to je vinklaření trestané pokutou až 3 mil. Kč (§ 52d zákona o advokacii). Bezpečný model: advokát v transakci jako samostatný subjekt, makléř jej doporučí a předá kontakt.

Pro realitního makléře je téma realitní makléř právní služby zakázáno § 52d důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

makléř zprostředkovává, advokát poskytuje — klíčový rozdíl

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Sepisování smluv, právní rozbory a udělování rad jsou právní služby vyhrazené advokátům (§ 1 odst. 2 zákona č. 85/1996 Sb.).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Co jsou „právní služby" ve smyslu § 2 zákona č. 85/1996 Sb.: rady, smlouvy, rozbory

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Opakované a úplatné poskytování bez oprávnění = přestupek § 52d, pokuta až 3 000 000 Kč.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Hranice v praxi: co makléř smí a co nesmí (informovat vs. radit, přinést návrh smlouvy vs. ji sepsat)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Novela 73/2025 Sb. rozšiřuje zákaz i na nabízení a zprostředkování právních služeb.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

§ 52d zákona o advokacii: skutková podstata přestupku — opakovanost, úplata, nesplnění podmínek

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Makléř smí advokáta doporučit a zprostředkovat — nesmí sám sepisovat za úplatu v rámci provize.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Sankce: pokuta až 3 000 000 Kč (Ministerstvo spravedlnosti); trestní čin § 251 TZ při větším rozsahu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Sepisování smluv, právní rozbory a udělování rad jsou právní služby vyhrazené advokátům (§ 1 odst. 2 zákona č. 85/1996 Sb.).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Novela zákona o advokacii č. 73/2025 Sb.: rozšíření na nabízení a zprostředkování právních služeb

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Opakované a úplatné poskytování bez oprávnění = přestupek § 52d, pokuta až 3 000 000 Kč.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Bezpečný model: spolupráce s advokátem jako součást transakce

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Novela 73/2025 Sb. rozšiřuje zákaz i na nabízení a zprostředkování právních služeb.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 1 odst. 2, § 2 zákona č. 85/1996 Sb. (zákon o advokacii — definice právních služeb)
• § 52d zákona č. 85/1996 Sb. (přestupek neoprávněného poskytování)
• § 251 zákona č. 40/2009 Sb. (TZ — neoprávněné podnikání)
• zákon č. 73/2025 Sb. (novela zákona o advokacii)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Kapitola „Poskytování právních služeb" (část 5–6)
• Kapitola „Odpovědnost za trestný čin" (část 1, obsah)

Související čtení

• Zákon o realitním zprostředkování 39/2020: kompletní průvodce pro makléře 2026

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu realitní makléř právní služby zakázáno § 52d je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.