Drobné opravy a běžná údržba 2026: nové limity 1 500 Kč a 150 Kč/m²

Od 1. ledna 2026 platí nové limity — zkontrolujte smlouvy klientů

Zákon rozlišuje dvě skupiny povinností: pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ), nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 2 OZ). Co přesně patří do každé skupiny, stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb. — a to se od 1. ledna 2026 změnilo.

Nařízení vlády č. 493/2025 Sb. zvýšilo od 1. 1. 2026 limit jedné drobné opravy z 1 000 Kč na 1 500 Kč a roční agregátní strop z 100 Kč/m² na 150 Kč/m². Zároveň výslovně vyřadilo náklady na dopravu z obou limitů — nájemce je od té doby hradí mimo tuto kalkulaci.

Pro makléře je klíčové jediné: smlouvy, které na tyto limity odkazují konkrétní částkou, mohou být v praxi nastaveny pod zákonným standardem a může vzniknout spor o to, kdo co platí.

Proč se limity vůbec mění?

Původní nařízení č. 308/2015 Sb. nastavilo limity odpovídající cenám řemeslných prací v roce 2015. Za deset let vzrostly náklady na práci a materiál natolik, že limit 1 000 Kč za opravu pokrýval stále menší část reálných zásahů. Nájemci se dostávali do situace, kdy za standardní výměnu baterie nebo opravný servis přeplatili zákonný strop, a nárok na úhradu od pronajímatele byl sporný.

Nová čísla — 1 500 Kč za opravu a 150 Kč/m² ročně — lépe odpovídají aktuálním cenám. Makléři, kteří klientům vysvětlují nájemní vztah, musí s těmito čísly od 1. 1. 2026 pracovat výhradně.

Tři kategorie povinností nájemce podle NV 308/2015 Sb.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. dělí povinnosti nájemce do tří kategorií:

Běžná údržba (§ 2 NV)

Nájemce vždy a bez ohledu na výši nákladů hradí pravidelný úklid a čištění bytu, malování, opravy omítek, čištění podlah, čištění a prohlídky kuchyňských spotřebičů a vybavení. Tato povinnost není limitována žádnou částkou — platí bez výjimky.

Věcně vymezené drobné opravy (§ 4 NV)

Druhá kategorie zahrnuje konkrétně vyjmenované součásti bytu, kde nájemce hradí opravy bez ohledu na výši nákladů:

• Vodoinstalace: výtoky, zápachové uzávěrky, mísicí baterie, sprchy, ohřívače vody, bidety, umyvadla, vany, dřezy, splachovače
• Elektroinstalace: vypínače, zásuvky, zvonky, kuchyňské sporáky, pečicí trouby, vařiče, infrazářiče, odsavače par, digestoře
• Dveře, okna, podlahy: zámky, kování, kliky, těsnění, okenní uzávěry, podlahové krytiny, obklady stěn
• Nábytek a vybavení: kuchyňské linky, vestavěné a přistavěné skříně, prohlídky a čištění zařízení

U těchto položek nájemce platí opravu celou — limit 1 500 Kč se na ně nevztahuje. Pokud tedy nájemce rozbije vodovodní baterii a její oprava vyjde na 3 000 Kč, celou částku hradí nájemce, protože baterie je výslovně v § 4. Limit § 5 se neuplatní.

Věcný výčet v § 4 se novelou č. 493/2025 Sb. nemění — pouze se zvyšují peněžní limity v § 5 a § 6.

Ostatní opravy do limitu (§ 5 NV) — změna od 2026

Třetí kategorie pokrývá vše ostatní: opravy a výměny, které nejsou v § 4, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (do 31. 12. 2025 platilo 1 000 Kč). Typicky jde o opravu sporáku, pračky, rolety nebo součásti, která je ve vlastnictví pronajímatele a tvoří vybavení bytu.

Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu věcně souvisejí a časově na sebe navazují, sčítají se náklady. Součet se testuje vůči limitu 1 500 Kč jako celek. To zabraňuje umělému dělení jedné opravy na více dílčích zásahů.

Praktický příklad: Nájemce nechá technika opravit sporák ve dvou návštěvách — první za 900 Kč, druhá za 800 Kč na téže závadě. Součet je 1 700 Kč, tedy nad limit 1 500 Kč. Nájemce hradí jen 1 500 Kč, zbytek 200 Kč jde na pronajímatele. Kdyby šlo o dvě zcela nesouvisející závady na různých spotřebičích, limity by se testovaly samostatně.

Roční agregátní strop (§ 6 NV) — 150 Kč/m² od 2026

Jak strop funguje

Přesáhne-li součet všech nákladů za drobné opravy (§ 4 + § 5) v kalendářním roce částku 150 Kč/m² podlahové plochy bytu, přestávají být další opravy v tomto roce „drobnými". Odpovědnost za ně přechází na pronajímatele.

Do 31. 12. 2025 byl roční strop 100 Kč/m². Nařízení č. 493/2025 Sb. ho zvýšilo na 150 Kč/m².

Praktické příklady

Nájemce v bytě o 60 m² může od roku 2026 vynaložit na drobné opravy až 9 000 Kč ročně, aniž by mohl požadovat úhradu od pronajímatele. Jakmile součet překročí 9 000 Kč, každá další oprava v tomto kalendářním roce jde na účet pronajímatele.

Sledování ročního limitu — evidenční povinnost

Zákon neurčuje, kdo vede evidenci vynaložených nákladů. V praxi dokazuje splnění podmínek ten, kdo se jich dovolává. Pokud nájemce tvrdí, že roční strop byl překročen a pronajímatel má platit, musí to prokázat — faktury, příjmovými doklady nebo výpisy plateb. Bez evidence nájemce zůstává v důkazní nouzi.

Makléř by měl klientovi-nájemci doporučit zakládat faktury za každou opravu a označit ji datem a popisem závady. Pronajímateli pak stačí kopie jako podklad pro kontrolu a případné čerpání z jistoty.

Náklady na dopravu — nová výslovná úprava od 2026

Nařízení č. 493/2025 Sb. výslovně stanoví, že náklady na dopravu hradí nájemce mimo oba limity. To znamená:

• Oprava baterie stojí 1 200 Kč za práci + 300 Kč doprava = nájemce zaplatí 1 500 Kč celkem.
• Do limitu 1 500 Kč se počítá jen 1 200 Kč za samotnou opravu; doprava je nad limit jako samostatný náklad.
• Do ročního stropu 150 Kč/m² se doprava nepočítá vůbec.

Do konce roku 2025 nebyla otázka dopravy v nařízení výslovně řešena — v praxi docházelo ke sporům, zda ji do limitu zahrnout. Část pronajímatelů trvala na tom, že doprava je součástí opravy a spadá pod limit; nájemci naopak argumentovali, že doprava je vedlejší náklad mimo limit. Novela tuto nejistotu odstraňuje a přiklání se ve prospěch pronajímatelů: doprava je vždy na nájemci, a to nad rámec obou limitů.

Kdy přechází odpovědnost na pronajímatele

Pronajímatel hradí opravy vždy, pokud nastane alespoň jedna z těchto situací:

1. Věcně: oprava se netýká součástí vyjmenovaných v § 4 NV a náklad přesahuje 1 500 Kč za jednu opravu (§ 5 NV).
2. Ročně: součet drobných oprav v daném kalendářním roce překročil 150 Kč/m² podlahové plochy; další opravy v roce přebírá pronajímatel (§ 6 NV).
3. Systémové závady: porucha způsobená opotřebením stavební konstrukce nebo technického zařízení budovy (potrubí, rozvody, nosné prvky) — tyto opravy nikdy nejsou drobnými.

Nájemce je povinen pronajímateli bez zbytečného odkladu oznámit potřebu oprav, které jsou nad jeho povinností (§ 2264 odst. 1 OZ). Pokud nájemce neoznámí potřebu nutné opravy a v důsledku toho vznikne větší škoda, odpovídá za ni nájemce — i kdyby šlo o opravu, která by jinak šla na účet pronajímatele.

Povinnost pronajímatele provést opravu včas

Jakmile pronajímatel obdrží oznámení od nájemce a jde o opravu v jeho gesci, je povinen ji provést bez zbytečného odkladu (§ 2264 odst. 1 OZ). Pokud tak neučiní a byt se stane nezpůsobilým k užívání nebo hrozí vážná škoda, nájemce má právo opravu provést sám a náklady odečíst z nájemného, případně požadovat slevu z nájemného (§ 2265 OZ). Makléř by měl pronajímatele upozornit, že průtahy s opravou mohou mít přímý finanční dopad — snížení nájemného je zákonný nárok, nikoliv benevolence.

Opravy způsobené nájemcem

Zvláštní kategorií jsou opravy způsobené nevhodným užíváním nebo nedbalostí nájemce. Ty hradí nájemce vždy bez ohledu na výši nákladů a zcela mimo limity § 5 a § 6 NV 308/2015 Sb. Jde o odpovědnost za škodu dle § 2267 OZ. Pronajímatel může škodu vyčíslit a odečíst z jistoty nebo ji uplatnit jako pohledávku. Přesná fotodokumentace při předání bytu je klíčovým důkazním prostředkem — bez ní se těžko prokazuje, zda poškození existovalo před nastěhováním nebo vzniklo v průběhu nájmu.

Smluvní úprava — rizika starých vzorů

Smlouvy uzavřené před 1. 1. 2026 mohou obsahovat odkaz na konkrétní částky:

„Nájemce hradí drobné opravy do výše 1 000 Kč za jednu opravu a celkově do 100 Kč/m²/rok."

Taková formulace je platná, ale v praxi zakládá riziko sporu, pokud jde o výklad:

• Je smluvní limit závazný i po novele? Zákon je kogentní v neprospěch nájemce — nájemce nelze zatížit víc, než zákon stanoví. Pokud smlouva stanoví vyšší limit, je příslušná část neplatná. Pokud stanoví nižší, platí smluvní ujednání (je pro nájemce výhodnější).
• Odkaz na „platné nařízení vlády" bez uvedení částky automaticky reflektuje novelu — žádná změna smlouvy není potřeba.

Nejbezpečnější smluvní formulace odkazuje na zákonné nařízení, nikoliv na konkrétní čísla. Makléř, který klientovi pomáhá se smlouvou, by měl starý vzor revidovat.

Jak to řeší Dr. Bacon

Smluvní vzory dostupné v kurzu Právo pro makléře na platformě Dr. Bacon obsahují aktualizovanou doložku o drobných opravách. Doložka:

• odkazuje na nař. vl. č. 308/2015 Sb. ve znění pozdějších předpisů (automaticky reflektuje budoucí novely);
• explicitně řeší náklady na dopravu;
• stanoví povinnost nájemce vést evidenci oprav a na žádost pronajímatele ji předložit — což je klíčové pro kontrolu ročního stropu;
• upřesňuje, jak se postupuje při překročení ročního limitu v průběhu roku.

Doložka je součástí komplexního vzoru nájemní smlouvy, který makléřům umožňuje nastavit jasná pravidla pro oba roky smlouvy i pro případný spor.

Závěr

Od 1. ledna 2026 platí nové limity: 1 500 Kč za jednu drobnou opravu a 150 Kč/m² ročně za celý byt. Náklady na dopravu jsou nově výslovně mimo oba stropy. Starý limit 1 000 Kč / 100 Kč/m² je od tohoto data překonaný.

Pro makléře z toho plynou tři praktické kroky:

1. Zkontrolovat vzory smluv — nahradit konkrétní částky odkazem na nařízení.
2. Informovat klienty-pronajímatele — nový roční strop je vyšší, ale i odpovědnost je jasnější.
3. Upozornit na evidenční povinnost — bez záznamu o opravách nelze doložit, zda byl roční strop překročen.

Spory o drobné opravy patří k nejčastějším nájemním konfliktům. Přesná smluvní doložka a znalost nových čísel jsou jednoduché, ale účinné nástroje prevence.